Als erfahrenes und unabhängiges Sachverständigenbüro das im Jahr 1994 gegründet wurde, erstellen wir mit hoher Fachkompetenz gewissenhaft und unparteiisch Gutachten oder stehen Ihnen auch als Berater zu verschiedenen Anlässen zur Verfügung.
Bei Bedarf werden qualifizierte Fachleute, Rechtsanwälte oder weitere Sachverständige z.B. bei Bauschäden etc. hinzu gezogen. Die fachlichen Stellungnahmen werden unter Hinweis des Bezugs in das Gutachten einbezogen.
Auftraggeber unseres Sachverständigenbüros sind insbesondere Gerichte, Rechtsanwälte, Steuerberater, Versicherungen, Banken, Stiftungen, private Unternehmen und Gesellschaften sowie Privatpersonen.
Die "Öffentliche Bestellung und Vereidigung" gewährleistet einen gleichbleibend gehobenen Qualitätsstandard.
Wichtig für Sie zu wissen, ist, dass die „Verkehrswertermittlung“ im BauGB § 194 (Baugesetzbuch) wie folgt definiert ist:
”Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”.
Ziel jeder Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks zu bestimmen, d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis, bezogen auf den Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages unter Berücksichtigung einer dem Objekt angemessenen Vermarktungszeit und unter der Voraussetzung vernünftig handelnder Marktteilnehmer.
Bewertung und Verfahrenswahl sind auf die wahrscheinlichste Grundstücksnutzung nach dem nächsten (auch fiktiv unterstellten) Kauffall abzustimmen.
Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (Immo-WertV) sind erstens die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) und zweitens die besonderen objektsspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstückes maßgebend. Daraus ergibt sich für das zu bewertende Objekt der geschätzte Verkehrswert.
Bei einem Verkehrswertgutachten handelt es sich um eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Marktwerts einer Immobilie.
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden (der am wahrscheinlichsten zu erzielende Wert für jedermann).
Voraussetzung ist dabei, dass die Parteien verhandlungswillig sind und ihnen ein durchschnittlicher benötigter Vermarktungs- bzw. Verhandlungszeitraum zur Verfügung steht.
Ein Verkehrswertgutachten bildet die Entscheidungs-/Verhandlungsgrundlage unter anderem für folgende Fälle:
- Grundstücks- bzw. Immobilienkauf oder -verkauf
- Gerichtliche und/oder außergerichtliche Vermögensauseinandersetzungen
- Beleihungen zum Zwecke der Fremdfinanzierung
- Erb- und familienrechtliche Auseinandersetzungen
- Steuerliche Zwecke (z.B. Erbschaftssteuer, Einlage-/Entnahmewerte, Ausscheiden eines Gesellschafters, Betriebsaufgabe, Aufteilung des Kaufpreises in einen Gebäude- und Bodenwertanteil)
- Enteignungsrechtliche Verfahren
- Berechnung des wirtschaftlichen Werts einer Photovoltaikanlage
- Berechnung der Höhe von Wertausgleichen
Häufig wird u.a. auch ein Mietwertgutachten angefragt.
Unter einem Mietwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts (erzielbarer Ertrag) einer Wohnung oder eines Gewerberaums unter Berücksichtigung deren mietwertrelevanter Eigenschaften.
Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:
- Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungs- und Gewerberaummieten
- Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
- Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
- Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
- Basis für Miethöhevereinbarung zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank
Bei Mietwertermittlungen wird zwischen den Begriffen "ortsübliche Vergleichsmiete" und "Marktmiete" unterschieden.
Die "ortsübliche Vergleichsmiete" ist der durchschnittliche Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden ist (Durchschnittsmiete der letzten 4 Jahre). Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten 4 Jahre zu achten.
Die Legaldefinition findet sich in § 2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) bzw. seit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in geringfügig sprachlich überarbeiteter und tlw. konkretisierter Form in § 558 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Die "Marktmiete" ist die am Stichtag bei Neuvermietungen durchschnittlich erzielbare Miete. Bei Wohnraum ist die Marktmiete durch die sog. Wesentlichkeitsgrenze begrenzt.
Miet- oder Wohnwertermittlung werden auch im Rahmen von Scheidungsverfahren angefragt. Hier sind häufig zwei unterschiedliche Miet-/Wohnwerte zu ermitteln, der "objektive Wohnwert" und der "angemessene Wohnwert".
Der "objektive Wohnwert" entspricht der für das Bewertungsobjekt erzielbaren ortüblichen Vergleichsmiete.
Dahingegen ist nach der gängigen Rechtsprechung unter dem "angemessenen Wohnwert" der Mietwert i.S.d. ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen, den ein im streitgegenständlichen Wohnobjekt verbleibender Ehegatte nach seinen Einkommensverhältnissen für eine angemietete Wohnung zur Deckung seines Wohnbedarfs aufwenden würde (subjektiver Wohnwert).
Soll z.B. im Rahmen von Scheidungsverfahren der ermittelte Miet-/Wohnwert als Basis einer Nutzwertentschädigung dienen, ist der ermittelte Miet-/Wohnwert, um die vom Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskostenansätze zu kürzen.
(Änderungen vorbehalten)