Sachverständigenbüro Schwarzfischer Architektur- und achverständigenbüro Beate Schwarzfischer
Immobilienbewertung
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Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung bieten wir Ihnen im Rahmen der Bewertung und Beurteilung von Immobilien vielfache Leistungen an. Folgende Bewertungsanlässe können auftreten:

Erstellen von Verkehrswertgutachten

Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert ist der durch einen Sachverständigen simulierte Marktwert, der u. a. dann benötigt wird, wenn eine Immobilientransaktion nicht unmittelbar stattfinden soll oder bspw. zum Zwecke von Erbauseinandersetzungen ein Marktwert (fair value) bekannt sein muss, weil die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln ist, ohne dass das Objekt verkauft wird. Der Sachverständige und seine Immobilienbewertung orientiert sich regelmäßig an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV), den Wertermittlungsrichtlinien (WertR), auf den § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für:

bebaute und unbebaute Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte

• Ein- und Mehrfamilienwohnhäuser
• Gemischt genutzte Grundstücke
• Geschäfts- und Gewerbeimmobilien (z.B. Büro- und
   Verwaltungsgebäude, Lager- und Produktionseinheiten)
• Sonderimmobilien (z.B. Hotels, Kliniken, Freizeitimmobilien,
   Altenheime)
• Wohnungs- und Teileigentum (z.B. Eigentumswohnungen,
   Gewerbeeinheiten)
• Außenbereichsliegenschaften
• hinsichtlich unterschiedlicher Entwicklungsstufen des Bodens:
       - Flächen der Land- und Forstwirtschaft
       - Bauerwartungsland
       - Rohbauland
       - baureifes Land

Rechte und Belastungen an Grundstücken

• Nutzungsrechte (z.B. Wohnungsrechte und Nießbrauchrechte)
• Sicherungs- und Verwertungsrechte (z.B. Reallasten)
• Baulasten und Dienstbarkeiten (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte)

bei unterschiedlichen Anlässen wie:

• Kauf- oder Verkaufsabsichten
• Vermögensfeststellung
• Zugewinnberechnung
• Erbauseinandersetzungen
• Ehescheidungen
• Vermögensaufteilungen bzw. –übertragungen
• Nachlass-, Pflegschafts-, Vormundschaftsangelegenheiten
• Rechtsstreitigkeiten
• Zwangsversteigerung u.v.m.

Erstellen von Beleihungswertgutachten

Der Beleihungswert wird entsprechend den Vorschriften der im § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) verankerten Beleihungswertermittlungsver-ordnung (BelWertV) und den jeweiligen Vorschriften der Kreditinstitute zum Zweck der Beleihung ermittelt, insbesondere in Finanzierungsfragen

Erstellen von Schiedsgutachten

Zur Klärung von Meinungsverschiedenheiten im Rahmen einer außergerichtlichen Streitbeilegung im Zusammenhang mit:

• Rechtsstreitigkeiten
• Nachlässen oder andere Vermögensmassen, die in ihrem Wert
   auseinander zu setzen sind
• Ermittlung von Entschädigungsansprüchen
• Ermittlung von ortsüblichen Preisen

Durch eine Schiedsgutachtervereinbarung werden z.B. in Gewerbemietverträgen häufig Immobiliengutachter zur Bestimmung des zukünftigen Mietpreises herangezogen. Dies ist dann sinnvoll, wenn Differenzen lediglich hinsichtlich des Mietpreises bestehen. Der Immobiliensachverständige wird ohne rechtliche Entscheidungsfähigkeit, wie in einem ordentlichen Gerichtsverfahren zur Gutachtenerstattung beauftragt.

Erstellen von Mietwertgutachten

Zur Klärung von Meinungsverschiedenheiten im Rahmen einer außergerichtlichen Streitbeilegung bzw. im laufenden Rechtsstreit im Zusammenhang mit:

• Bewertung der ortsüblichen Miete
• Überprüfung der anrechenbaren Wohnfläche

Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform, sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig.

Beratend stehen wir Ihnen gerne zur Seite bei:

• Kauf- oder Verkaufsabsichten
• Erbteilungen
• Vermögensübertragungen
• Entschädigungsverfahren
• Rechtsstreitigkeiten
• u.v.m.

Die Mediation

Der Mediator (Schlichter) kann durch fachlich fundierte Beratung von Vertragspartnern (i. d. R. Gewerbe) in vielen Fällen erfolgreich eine behördliche oder gerichtliche Mietpreisauseinandersetzung vermeiden helfen, da er den Markt aus seiner professionellen Sichtweise sehr genau kennt. Vertragspartner haben i. d. R. den Zugang zu diesen Datenbasen nicht und sind u. U. emotional vorbelastet, was direkte Verhandlungen ggf. erschwert.

Der unabhängige Berater

Sachverständige beraten häufig institutionelle und professionelle Immobilientransakteure wie auch Endverbraucher in Grundstücksangelegenheiten. Durch die komplexe und häufig intransparente Materie des Grundstücksverkehrs sind derartige Leistungen wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung und der Sachverständigenexistenz. Die klassische Immobilien-Erwerbsbegleitung gehört u.a. maßgeblich zu diesen Aufgaben.

Persönliche Aufgabenerfüllung

In persönlicher Aufgabenerfüllung erstatte ich Gutachten (§ 9 SVO). Soweit Leistungen unter Beihilfe eines Untersachverständigen erbracht werden, wird dies im Gutachten kenntlich gemacht (§11 SVO).

Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht

Über meine Leistungen führe ich entsprechende Aufzeichnungen und bewahre diese, pflichtgemäß für mindestens 10 Jahre auf (§ 13 SVO).

Haftungsausschluss und Haftpflichtversicherung

Ein Haftungsausschluss für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit erfolgt nicht. Jeder Sachverständige verfügt über eine ausreichende Haftpflichtversicherung (§ 14 SVO).

Schweigepflicht

Kenntnisse, die ich während meiner Tätigkeit erlange, unterliegen der Schweigepflicht und dienen nicht zur Verwertung meiner oder Interessen Dritter (§ 15 SVO).

Fortbildungspflicht und Erfahrungsaustausch

Um mein Wissen auf aktuellem Stand zu halten, ist für mich regelmäßige Fortbildung und Erfahrungsaustausch oberste Priorität (§ 16 SVO).

Ein Gutachten

Ein Gutachten schafft gerichtsfest Klarheit (Verkehrswert/Marktwert/Mietwert) oft über einen erheblichen Vermögenswert bzw. über langfristige Zahlungsverpflichtungen.

Die Veräußerung einer Immobilie

Die Veräußerung einer Immobilie bedeutet den Tausch eines Sachwertes gegen eine Geldsumme. Mit der Klarheit über den nachhaltigen Verkehrswert Ihres gewünschten Objektes haben Sie eine eindeutige Verhandlungsbasis, lassen keinen Zweifel an Ihren Vorstellungen aufkommen und stellen nicht selbst die Werthaltigkeit der Immobilie in Frage. Auf Grundlage eines Gutachtens haben Sie Argumente, einen für beide Parteien, realen Preis zu verhandeln.

Die Festsetzung

Die Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer ist gegenüber dem Finanzamt neu argumentierbar (Niederstwertprinzip) und kann u.U. Steuern sparen helfen. Die Vorlage eines nachvollziehbaren und begründeten Gutachtens kann Sie dabei unterstützen.

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Unterpunkte Bewertungsanlaesse Kompetenz
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